Stel: je wilt een CPO-project realiseren en je hebt een locatie of gebouw op het oog, hoe stel je dan vast wat je mag bouwen? Het antwoord op die vraag vind je in het bestemmingsplan.
In dit artikel leggen we uit wat een bestemmingsplan is en wat erin geregeld wordt. Hoe je eventueel van een bestemmingsplan kunt afwijken wordt uitgelegd in een ander artikel.
Wanneer een gemeente een bouwkavel of perceel verkoopt wordt (meestal) een ‘kavelpaspoort’ opgesteld. Daarin worden alle relevante bepalingen uit het bestemmingsplan vastgelegd. Je hoeft in dat geval dus in principe niet het bestemmingsplan te raadplegen. Dit artikel is dus vooral nuttig wanneer er geen kavelpaspoort is.
Wat is een bestemmingsplan?
Een bestemmingsplan is een document waarin het gemeentebestuur voor een gebied (groot of klein) vastlegt welke soorten van ‘gebruik’ (we lichten dit later toe) zijn toegestaan en welke bouwwerken gerealiseerd mogen worden. Het bestemmingsplan wordt door de gemeenteraad vastgesteld en is juridisch bindend, ook voor de gemeente zelf. Voor de liefhebbers: de wettelijke grondslag voor het bestemmingsplan is vastgelegd in de Wet ruimtelijke ordening (Wro).
Alle bestemmingsplannen zijn te raadplegen op de website www.ruimtelijkeplannen.nl.
Een bestemmingsplan bestaat uit de volgende onderdelen:
- de plankaart;
- de bestemmingsplanregels (‘regels’);
- een toelichting en bijlagen.
Alleen de plankaart en de regels zijn juridisch bindend, de toelichting en bijlagen dus niet.
Er zijn in het bestemmingsplan twee soorten bepalingen vastgelegd die voor een zelfbouwproject relevant zijn, namelijk:
- bepalingen omtrent het toegestane gebruik van het perceel, en
- bepalingen omtrent de bouwwerken die op het perceel gebouwd morgen worden (toegestane bouwwerken).
Om voor een zelfbouwproject een bouwvergunning (‘omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen’) te kunnen krijgen moeten zowel het beoogde gebruik als het te realiseren bouwwerk voldoen aan het bestemmingsplan.
Passendheid gebruik (bestemming)
In het bestemmingsplan is vastgelegd wat de bestemming van een perceel is, ofwel: welke activiteit er uitgeoefend mag worden. Er zijn 23 verschillende bestemmingen (‘wonen’, ‘verkeer’, ‘horeca’ etc.). De verschillende bestemmingen worden op de plankaart aangeduid met een eigen (vaste kleur). Zo wordt de bestemming ‘wonen’ altijd aangeduid met een gele kleur.
Een bijzondere bestemming is de bestemming ‘gemengd’. Wanneer een perceel of gebied een gemengde bestemming heeft zijn verschillende soorten gebruik toegestaan, bijvoorbeeld: wonen en kantoor, of wonen en detailhandel.
Om een woningbouwproject te kunnen realiseren moet het perceel de bestemming ‘wonen’, ‘woongebied’ of eventueel ‘gemengd’ hebben.
Passendheid bouwwerk (bouwregels)
In het bestemmingsplan zijn ‘bouwregels’ vastgelegd. Elke bestemming heeft zijn eigen bouwregels. Bouwregels bepalen hoe groot het gebouw mag zijn en aan welke bijzondere eisen het moet voldoen. Indien van toepassing is ook vastgelegd hoeveel woningen er mogen worden gerealiseerd.
Een belangrijke onderdeel van de bouwregels is het ‘bouwvlak’. Als er op de plankaart voor een perceel een bouwvlak is aangegeven, moet het gebouw (de woning of woningen) op het bouwvlak gebouwd worden. Eventueel kan je buiten het bouwvlak bouwen maar dat geldt dan alleen voor ‘ondergeschikte bouwwerken’ die je ‘vergunningvrij’ mag bouwen. (Wat ‘vergunningvrij bouwen’ betekent leggen we uit in een ander artikel).
