transformatie bestaand kantoorgebouw
Gepubliceerd: 15-07-2019
De Rechtbank Gelderland deed op 9 juli 2019 een uitspraak die van belang kan zijn bij de levering van een bestaand pand met een niet-wonen bestemming.  Een van de vragen is of bij anti-kraak bewoning het verlaagde tarief van 2% kan worden gehanteerd. In onderstaand artikel is geciteerd uit de uitspraak. 

Leegstaand schoolgebouw / kantoorgebouw

Het betreft een pand dat tot 2011 in gebruik was als school/kantoorgebouw, waarna het kwam leeg te staan. In 2015 werd het gekocht (door X). Bij de koop werd een verlaagd tarief van 2% overdrachtsbelasting gehanteerd. In de akte is het pand als volgt omschreven: “ het perceel grond met opstal (zijnde een voormalig kantoorpand thans omvattende  woningen/ woonruimten), erf, tuin, en ondergrond plaatselijk bekend etc.”

Antikraak

Ten aanzien van de feitelijke eigenschappen die voor het gebruik nodig zijn, wordt in de akte van levering verwezen naar artikel 6.3 van de koopovereenkomst waarin is vermeld: “ De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Toekomstige woonruimte conform het huidige gebruik als woonruimte in de zin van antikraak van het vastgoed. Koper verklaart het gebouw als woonruimte te gaan gebruiken en heeft verzocht ook de overdrachtsbelasting hierop toe te passen”. Vóór de levering op [2015 2] is het pand een aantal jaren in gebruik voor bewoning, in het kader van anti-kraak. Op het adres van het pand staan ongeveer zeven bewoners ingeschreven. In het bestemmingsplan “ [G] ” heeft het perceel sinds [2013] de bestemming “gemengd”.

Gemengde bestemming

In artikel 10 van de planvoorschriften is vermeld: “Artikel 10 Gemengd, 10.1 Bestemmingsomschrijving. De voor ‘Gemengd’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: (a) wonen, bedrijven, kantoren, dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen, met dien verstande dat nieuwe geluidsgevoelige functies alleen zijn toegestaan voor zover voldaan wordt aan de Wet geluidhinder;
(…)”. X heeft het pand bij akte van [2015 3] geleverd aan derden. Na de levering zijn door deze derden tachtig studiowoningen gerealiseerd.

Aan te merken als woning?

Het geschil spitst zich toe op de vraag of het pand kan worden aangemerkt als een woning in de zin van artikel 14, tweede lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970 (Wbr). Verder is de vergrijpboete in geschil. X stelt dat het pand tot 2011 in gebruik is geweest als schoolgebouw. Het is volgens X niet bekend met welk doel het pand oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Gelet hierop kan worden gesteld dat het gebouw voor ander gebruik dan bewoning is ontworpen en gebouwd. Volgens X was het pand ten tijde van de verkrijging feitelijk in gebruik als woning. Zo stonden er zeven bewoners ingeschreven op het adres van het pand. Bovendien is intern een aanvang was gemaakt met werkzaamheden ter realisering van studiowoningen. Op het moment van de verkrijging was geen sprake van een situatie waarin met niet meer dan beperkte aanpassingen het bouwwerk weer geschikt gemaakt kon worden voor een schoolfunctie. De initiële status van het pand is daarmee verloren gegaan en het pand heeft de status woning gekregen, aldus X. Ten tijde van de verkrijging bevond het pand zich dan ook ten minste in een staat waarvan niet kan worden gesteld dat het zijn bestemming als schoolpand had behouden, noch dat het pand inmiddels naar zijn aard geheel bestemd was voor bewoning. Gelet hierop komt mede betekenis toe aan de eisen en/of beperkingen die voor het gebruik van het pand voortvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften, aldus X. Niet in geschil is dat het pand op grond van publiekrechtelijke voorschriften een woonbestemming heeft. Ten aanzien van de boete stelt X dat zij een pleitbaar standpunt heeft ingenomen.

Belastingdienst

Volgens de belastinginspecteur (verweerder) is het pand ten tijde van de verkrijging naar zijn aard niet aan te merken als woning. Het pand is gebouwd als niet-woning en tot 2011 ook als zodanig feitelijk gebruikt. Vanaf 2011 heeft anti-kraakbewoning in het pand plaatsgevonden. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat het tijdelijk toestaan van bewoning het pand niet tot woning maakt. X heeft geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat de aard van het pand is gewijzigd of een aanvang is gemaakt met de transformatie. De omschrijving in de koopovereenkomst en akte van levering van het pand als “het perceel grond met opstal (zijnde een voormalig kantoorpand thans omvattende woningen/woonruimten), erf, tuin, en ondergrond” maakt niet dat het pand is aan te merken als woning. Daarnaast blijkt uit het bestemmingsplan dat het pand niet alleen een woonbestemming heeft. Ook heeft de gemeente na de transformatie bewoning niet toegestaan. Verder heeft verweerder een boete opgelegd, omdat het volgens hem aan (voorwaardelijk) opzet van X is te wijten dat te weinig overdrachtsbelasting is voldaan.

Beoordeling van het geschil

Artikel 14 van de Wbr (tekst 2013) luidt als volgt: De belasting bedraagt 6 percent. In afwijking van het eerste lid bedraagt de belasting 2 percent voor de verkrijging van woningen en van rechten waaraan deze zijn onderworpen, (…).”

De Hoge Raad heeft op 24 februari 2017 een viertal arresten gewezen over de vraag wat moet worden verstaan onder 'woning' als bedoeld in artikel 14, tweede lid, van de Wbr. Uit de uitspraak met nr. ECLI:NL:HR:2017:295 volgt dat een onroerende zaak kan worden aangemerkt als een ‘woning’ in de hiervoor bedoelde zin als sprake is van een bouwwerk dat naar zijn aard bestemd is voor bewoning, waarbij voor de beantwoording van de vraag of daarvan sprake is een maatstaf wordt gehanteerd die zoveel mogelijk aanknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf. Dit laatste wordt bereikt door aansluiting te zoeken bij het doel waarvoor het oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Met een pand dat oorspronkelijk is gebouwd voor bewoning wordt in dit verband gelijkgesteld een pand dat oorspronkelijk voor ander gebruik dan bewoning is ontworpen maar door latere verbouwing naar zijn aard tot woning is bestemd.

Niet in geschil is dat het pand oorspronkelijk voor ander gebruik dan bewoning is ontworpen en gebouwd. Om die reden dient de vraag te worden beantwoord of het pand door latere verbouwing naar zijn aard tot woning is bestemd op – uiterlijk – het moment van verkrijging van het pand door X.

Naar het oordeel van de rechtbank is niet aannemelijk geworden dat op het moment van verkrijging van het pand door X het pand (door verbouwingen) naar aard tot woning bestemd is geworden. X heeft weliswaar gesteld dat ten tijde van de levering al een transformatie gaande was, maar heeft deze stelling op geen enkele wijze onderbouwd. Dit had mede gelet op de motiveerde betwisting door verweerder wel op haar weg gelegen. De omstandigheid dat op het tijdstip van levering zeven bewoners ingeschreven stonden op het adres van het pand leidt niet tot een ander oordeel. Dit gegeven op zich is onvoldoende om te kunnen concluderen dat het pand geschikt is gemaakt voor bewoning, temeer nu deze bewoning kennelijk (tijdelijk) plaats vond in het kader van anti-kraak terwijl het pand te huur en te koop werd aangeboden als kantoorruimte. Verweerder heeft dan ook terecht de naheffingsaanslag opgelegd. Het beroep is in zoverre ongegrond. Nu X geen afzonderlijke beroepsgronden tegen de in rekening gebrachte belastingrente heeft aangevoerd, dient ook het beroep inzake de beschikking belastingrente ongegrond te worden verklaard.

Vergrijpboete

Ingevolge artikel 67f van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) kan verweerder een boete opleggen van ten hoogste 100 percent van de nageheven belasting indien het aan opzet of grove schuld van een belastingplichtige is te wijten dat te weinig belasting op aangifte is voldaan. Onder opzet wordt mede verstaan voorwaardelijk opzet. Voor het aannemen van voorwaardelijk opzet is niet alleen vereist dat de belastingplichtige ten tijde van het doen van de aangifte wetenschap had van de aanmerkelijke kans dat hij onjuist aangifte deed, maar ook dat hij die kans bewust heeft aanvaard (op de koop toe heeft genomen).

Het is aan verweerder om omtrent de aanwezigheid van (voorwaardelijk) opzet bij eiseres het nodige te stellen en zo nodig te bewijzen. Verweerder heeft daartoe aangevoerd dat eiseres deskundig is op het gebied van de handel in en de exploitatie van onroerende zaken. X was in de jaren 2012 tot en met 2015 als kopende of verkopende partij betrokken bij meer dan 60 transacties. Om die reden was eiseres volgens verweerder dan ook bekend met de wet- en regelgeving op het gebied van de overdrachtsbelasting. Het pand stond te koop als kantoorpand. Niettemin heeft X bij het eerste bod de voorwaarde van het 2%-tarief gesteld. Ook in de bevestiging van de overeengekomen koopsom wordt deze intentie vermeld. Door het object bewust in de koopovereenkomst en akte te laten omschrijven als “het perceel grond met opstal (zijnde een voormalig kantoorpand thans omvattende woningen/woonruimten), erf, tuin, en ondergrond” heeft X de aanmerkelijke kans aanvaard dat te weinig overdrachtsbelasting zou worden geheven. Gelet op de deskundigheid van X betwist verweerder dat sprake is van een pleitbaar standpunt.

X stelt dat sprake is van een pleitbaar standpunt. Zij is van mening dat haar standpunt pleitbaar is, omdat de kwalificatie van woning niet in strijd zou zijn met de geldende wet- en regelgeving en ook de notaris er van overtuigd was dat toepassing van een tarief van twee percent (hoogst)waarschijnlijk juist en, in ieder geval, pleitbaar was op dat moment.

De rechtbank stelt vast dat uit de wetsgeschiedenis slechts kan worden opgemaakt dat de wetgever voor ogen had bij de heffing van overdrachtsbelasting voor het lage tarief in aanmerking te laten komen het bouwwerk dat “naar zijn aard bestemd is voor bewoning”. Vast staat vervolgens dat de koopovereenkomst dateert van [2015 1] en de akte van levering op [2015 2] is gepasseerd. Dit is ruim vóór voormelde arresten waarin de Hoge Raad invulling heeft gegeven aan bedoeld criterium. Uit die arresten volgt ook dat het in de praktijk niet altijd duidelijk was hoe het criterium moest worden toegepast. In dit licht beschouwd acht de rechtbank de verklaring van X, dat zij destijds voor de invulling van “naar zijn aard bestemd voor bewoning” voldoende achtte dat het pand de publiekrechtelijke bestemming “gemengd” had en bewoond werd door zeven bewoners, geloofwaardig. Gelet hierop heeft verweerder met hetgeen hij heeft aangevoerd naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet aannemelijk gemaakt dat op het moment van de verkrijging van het pand sprake was van (voorwaardelijk) opzet van eiseres en dient de boetebeschikking te worden vernietigd.

Gelet op het voorgaande dient het beroep met betrekking tot de boetebeschikking gegrond te worden verklaard.

Rechtbank Gelderland 9 juli 2019, nr AWB 18/2074 (RBGEL:2019:3050)