In heel Nederland wordt erover geklaagd: starters komen maar niet aan de bak op de woningmarkt. Vooral in plattelandsgemeenten, waar nauwelijks gebouwd mag worden, is de situatie rampzalig.
uniek plan voor starterswoningen
Frits Pijnenburg, wethouder in Bladel, ging niet bij de pakken neerzitten. Hij ontwikkelde samen met de starters een uniek plan, dat ook elders in Nederland zijn vruchten kan afwerpen. Het Brabantse dorp Bladel mocht van de provincie jaarlijks hooguit vijftig nieuwe woningen bouwen – de welbekende, rigide contingentering. Dat korset knelde. Want met lede ogen moest het gemeentebestuur toezien hoe die huizen al vrij snel met winst werden doorverkocht aan niet-inwoners, dikwijls welvarende uit het stedelijk gebied. Jongeren en senioren, volbloed-dorpelingen met bescheiden inkomens, waren onveranderlijk steevast de dupe van deze praktijk.
collectief particulier opdrachtgeverschap
Met een bezield en bemoedigend initiatief heeft PvdA-wethouder Frits Pijnenburg hier een eind aan gemaakt. ‘Niet uitbreiden, maar inbreiden’ heet het nieuwe, lokale volkshuisvestingsbeleid, dat inhoudt dat goedkope woningen worden gebouwd, die door (een collectief van) starters en senioren zélf zijn ontworpen en die bij verkoop terugkeren bij de gemeente of woningbouwcorporatie, en dus betaalbaar blijven. De provincie heeft het initiatief inmiddels verbreed tot een experiment van vijf jaar in vijf gemeenten.
Het Bladelse project is moeiteloos toe te passen in andere plattelandsgemeenten in Nederland. Vandaar: begint in Bladel de victorie? Een reportage.
gevangenschap - Het begon met ergernis.
Frits Pijnenburg (1946) is wethouder ruimtelijke ordening en volkshuisvesting van het Zuid-Brabantse Bladel, een herindelingsgemeente vlakbij de Belgische grens, die verder de kernen Netersel, Hoogeloon, Hapert en Casteren omvat, met in totaal 19.050 inwoners. Maar veel te ordenen en te huisvesten valt er voor hem niet, althans niet in vrijheid. Al jaren achtereen zit Pijnenburg helemaal klem als gevolg van onbuigbare, provinciale regels.
‘Brabant verstedelijkt in hoog tempo’, schetst hij deze gevangenschap. ‘In de afgelopen dertig, veertig jaar zijn de plattelandskernen onmatig uitgedijd. Om dit tegen te gaan, introduceerde de provincie de contingentering. Kleine gemeenten kregen jaarlijks een precies aantal nieuwbouwwoningen toegewezen, op basis van hun demografische ontwikkeling. Dit betekende eigenlijk dat die gemeenten niet mochten groeien, behalve voor de eigen bevolking. Voor Bladel kwam dit neer op gemiddeld vijftig woningen per jaar, die op klassieke wijze tot stand kwamen: in de wei, aan de rand van het dorp.’
zelfbouw is cultuur in kleine kernen
Dat hij zo gebonden was aan de provincie irriteerde hem al, de ergernis nam toe door de gewoonten die golden in Bladel en ommelanden. ‘Mensen in kleine kernen zijn gewend zélf te bouwen. Ze kochten grote kavels – van 350 tot 450 m², met uitschieters naar 600 m². De woningen werden binnen de kortste keren doorverkocht, meestal aan mensen uit het stedelijk gebied, en ondanks het anti-speculatiebeding. Dat beding hield in dat alleen doorverkocht mocht worden aan inwoners van de gemeente. De rechter heeft dat onderuit gehaald. Hij verbood gemeenten eisen te stellen. We stonden machteloos.’
Wat Pijnenburg als rechtgeaard sociaal-democraat vooral zo stoorde aan deze praktijk, was dat de gemeente in feite op deze wijze ‘alleen maar een klein groepje burgers rijk maakte’. En dat intussen de sociale structuur van de dorpen uiteen viel. ‘Mensen met een klein inkomen, zoals jongeren van twintig tot dertig jaar en ouderen met iets meer dan AOW, kwamen niet meer aan bod. Zij werden gedupeerd. De hele sociale structuur kwam daardoor op het spel te staan. Zorgafhankelijke ouderen dreigden noodgedwongen te worden verbannen naar verpleeghuizen, waar ze met z’n drieën of vieren op één kamer terechtkomen. Voetbalclubs konden geen jeugdelftal meer vormen. Basisscholen hadden nauwelijks genoeg leerlingen. Van de drumbandfanfares woonden vele leden niet eens in het eigen dorp.’
verkeerde woningen, verkeerde doelgroep, verkeerde plek
De gemeente probeerde zich te verweren. ‘We hadden hele goeie plannen. Bijvoorbeeld om een oude LTS om te bouwen tot zo’n zeventig woningen voor ouderen die zorg nodig hebben. Maar met dat aantal zouden we het contingent hebben opgesnoept en konden we elders in de kernen een jaar niet meer bouwen. Steeds liepen we er tegenaan dat de provincie tegen onze goeie plannen zei: ‘Prima, maar je moet het doen met die vijftig.’ Dus wat constateerden we? We konden te weinig woningen bouwen, en de woningen die werden gebouwd, kwamen niet ten goede aan de sociale structuur. We bouwden de verkeerde woningen voor de verkeerde doelgroep op de verkeerde plek.’
Bij Pijnenburg begon het te broeien. Hij kon het niet verkroppen dat in de kernen het dorpsleven verpieterde. ‘’De leefbaarheid van de kleine kernen’ is een vaag begrip. Maar het is voor mij heel eenvoudig: het gaat om het tegengaan van sociale ongelijkheid. Dáár is de sociaal-democratie voor opgericht. Sociaal-democratische uitgangspunten liggen op straat. Je kunt ze zo oprapen.’ Op zijn initiatief werd er in 1999 een nieuwe nota volkshuisvesting geschreven, toepasselijk getiteld: ‘Het roer moet om.’
bouwen voor starters en zorgafhankelijke ouderen
Het beleid kantelde inderdaad. ‘We hanteren twee kernbegrippen’, licht Pijnenburg toe. ‘We bouwen voortaan alleen nog maar voor starters en zorgafhankelijke ouderen. Dát wordt de enige doelgroep. Aan wensverhuizers – mensen die hier al wonen, maar een groter en luxer huis wensen – geven we geen prioriteit. Verder gaan we veel meer gebruik maken van de bestaande woningen. Daar hebben we weliswaar geen directe zeggenschap over; ze zijn particulier eigendom of eigendom van woningbouwcorporaties. Maar met de corporaties gaan we prestatieafspraken maken. Hun woningen zijn vaak al in geen twintig of dertig jaar veranderd, terwijl mensen groter en ruimer willen wonen. We brengen die woningen bij de tijd door ze aan te passen, ook als dat sloop en nieuwbouw betekent, of door grotere woningen te moderniseren en te splitsen. En oude bestemmingsplannen worden geactualiseerd, opdat er meer mogelijkheden komen voor aan- en verbouw.’ Inbreiden dus, in plaats van uitbreiden.
De boer op
De gemeenteraad – 17 zetels groot, waarvan drie voor de PvdA – omarmde de nota, maar vroeg zich bezorgd af of er wel draagvlak is voor kleinere kavels. Om dat te kunnen peilen, ondernam Pijnenburg een voor de hand liggende actie: hij ging de boer op. Hij belegde in 2000 een bijeenkomst in café De Bels in Casteren, bedoeld voor iedereen die wilde bouwen. ‘Dus de zaal zat hartstikke vol.’ Op een flip-over hing een groot wit vel papier met daarop het getal 7000, zijnde de bestaande woningvoorraad. Uit een hoek scheurde hij een kleine stukje, dat symbool stond voor de vijftig contingent-woningen.
‘Waar willen jullie het over hebben?’ vroeg hij de verbaasde aanwezigen. ‘Over dit hele vel of over dit kleine stukje? Willen jullie praten over dit stukje, over de nieuwbouw, dan krijgen we maatschappelijke problemen, die we niet kunnen oplossen. Dus we móeten het wel hebben over de bestaande woningen. Als we die geschikt maken voor starters en senioren, houden we de sociale structuur in stand en kunnen die mensen in het dorp blijven wonen. Daarop vroeg ik de zaal: “Wie van jullie zit te wachten op grote kavels?” De helft stak de vinger op. “Dan schors ik de vergadering, jullie kunnen naar huis. Want die grote kavels doen we niet meer.”’ Verschrikte gezichten staarden hem aan.
Pijnenburg legde uit wat hij beoogde. Goedkoop bouwen en zorgen dat die woningen goedkoop blijven. Dat kan door er maatschappelijk gebonden eigendom van te maken. Bovendien moesten de kopers meer zeggenschap krijgen. ‘Zij moesten als het ware de opdrachtgevers zijn van hun eigen woning. Ze moesten de regie krijgen, niet alleen over het ontwerp van hun woning, óók over hun woonomgeving. Zodat ze niet meer afhankelijk waren van de nukken van projectontwikkelaars, die slechts keuze bieden tussen type A en B.’ Particulier (of collectief) opdrachtgeverschap heet dat, wist Peijnenburg, en daarvan zijn in Nederland al voorbeelden te vinden.
De aanwezigen waren misschien niet meteen om, twijfel had Pijnenburg zeker gezaaid. ‘Al die jongeren hadden goed om zich heen gekeken en beseften verrekes goed dat doorgaan met die grote kavels veel sociale ongelijkheid betekende. Dat zagen ze heus wel.’
proefgemeenten
Terwijl Pijnenburg bleef proberen in de kernen draagvlak te veroveren voor zijn drieste nota, benaderde hij de provincie. Die moest hij nog altijd van haar contingent af zien te krijgen. ‘Ik schreef een persoonlijke brief aan CDA-gedeputeerde Pieter van Geel. Ik legde uit wat Bladel van plan is, maar dat er alleen een kans van slagen is als de provincie afstapt van dat rigide instrument. Kunnen we een convenant sluiten? Met als afspraak: Geen uitbreidingsplannen, want Brabant slibt dicht, en alleen bouwen op inbreidingslocaties voor mensen die in de knel zitten: starters en senioren.’
Van Geel, inmiddels staatssecretaris van VROM, berichtte dat hij veel voelde voor zulk beleid, maar het nog niet in heel Brabant wilde toepassen. Hij stelde een proef voor. Gedurende vijf jaar mogen vijf gemeenten – Bladel, Halderberge, Oisterwijk, Grave en Heeze Leende – zoveel bouwen als ze maar willen, mits ze hun bestaande bebouwingsgrens accepteren als ‘rode contour’. Het convenant is maandag 26 april 2003 getekend.
razend enthousiast
Drie locaties had de gemeente Bladel op het oog, als eerste in Casteren, en verder in Netersel en Hoogeloon. ‘Daar hadden we plekken waar me meteen aan de slag konden.’ Nu moest hij nog een collectief van de grond krijgen. In de hoop jongeren uit Casteren te enthousiasmeren organiseerde Pijnenburg vorig jaar juni een busrit naar Rotterdam en Eindhoven, om daar projecten van collectief opdrachtgeverschap te kunnen tonen. ‘De middag ervoor hadden zich nog maar vier mensen gemeld. De voorzitter van de dorpsraad, Theo Coppens, heeft toen ’s avonds meer mensen gemobiliseerd, zodat ik toch nog met 25 man kon vertrekken.’
Razend enthousiast waren de jongeren na afloop. Twee maanden later al, in augustus, richtten zij een starterscollectief op, de Kopersvereniging Zandstraat. De gemeente kocht aan die straat een boerderij op, die werd gesloopt. Op de braakliggende grond, die de gemeente waarschijnlijk voor tweederde van de marktprijs aan het collectief verkoopt, komen zo’n 38 starterswoningen. De bouw begint in de komende herfst. De vereniging heeft voor het stedelijk ontwerp en collectieve ondersteuning tijdens het bouwproces de hulp ingeroepen van het bureau Bouwen In Eigen Beheer (BIEB), dat nog druk bezig is de bouwplannen te plooien naar ieders wensen. In Netersel en Hoogeloon zijn inmiddels ook collectieven begonnen, die respectievelijk 25 en 50 woningen willen bouwen.
De gemeente heeft een bescheiden rol. ‘Wij hebben de randvoorwaarden gesteld. De gemiddelde kavelgrootte mag niet meer dan 200 m² zijn. De woning niet duurder dan € 150.000. Bij verkoop geldt het beding dat de eigenaar de woning terugverkoopt aan de gemeente of woningbouwcorporatie. De woning kan zo goedkoop worden doorverkocht en blijft beschikbaar voor starters of senioren.’
Het is de vereniging die verder alles bepaalt, de gemeente blijft op de achtergrond. ‘De leden kiezen hun eigen architect, hun eigen aannemer. Anders dan bij een projectontwikkelaar blijven de ontwikkelingskosten bij henzelf, en dat is enorm kostenbesparend. De leden zijn de ontwerpers van hun eigen woning en woonomgeving, dus hun betrokkenheid is groot. Het wordt helemaal hún buurt, en dat heeft als voordeel dat sociale onveiligheid er niet zal spelen. Zo wordt de sociale cohesie van het dorp versterkt, precies waar we op uit zijn.’
Frits Pijnenburg zegt dat het Bladelse project moeiteloos ook is toe te passen in andere gemeenten die zuchten onder provinciale dictaten – als je maar lef en hartstocht hebt. Met missionaire woorden:‘Iedere wethouder die zich maar iets gelegen laat liggen aan sociaal-democratische idealen, doet er verstandig aan dit idee op te pikken. Het is werkelijk overal in Nederland toepasbaar. Er zijn maar een paar dingen vereist. Je moet minder aan de leiband van projectontwikkelaars willen lopen. Je moet echt zeggenschap aan mensen durven geven. Je moet bereid zijn in je eigen gemeentelijke organisatie veranderingen op gang te brengen, want daar zijn ze gewend aan de cultuur van onderhandelen met projectontwikkelaars.’
geef ruimte!
‘Laat mensen zélf plannen maken’, vervolgt hij gedreven. ‘Stop nu eens met alles voor hen te bedenken. Stel alleen randvoorwaarden, die die mensen beschermen die het op eigen kracht niet redden – dát is heel authentiek sociaal-democratisch. Alleen: je zult mij die termen niet horen noemen hier. Daar hebben de mensen geen boodschap aan. Dat hoeft ook niet. Zoals Jan Schaefer al zei: “In geouwehoer kun je niet wonen.” Je moet die dingen gewoon doen. En dan zit de grootste weerstand niet bij de mensen, weet ik nu, maar bij de gemeentelijke organisatie.’
Projectontwikkelaars hebben het nakijken
Theo Coppens (1950) is voorzitter van de dorpsraad van Casteren, een a-politiek adviescollege van de gemeente Bladel. Stefan Verhoeven (1979) is secretaris van de Kopersvereniging Zandstraat – het collectief dat als eerste het nieuwe Bladelse volkshuisvestingsinitiatief oppakt. Beide mannen zijn onbekrompen lovenswaardig over het Zandstraatproject, maar ze verbloemen het niet: in hun dorp, duizend personen groot, hebben ze ook te stellen met scepsis, kritiek en weerzin.
Verhoeven vertelt hoe het collectief ontstond. Iedereen die in Casteren woont of niet langer dan vijf jaar buiten Casteren een woning heeft gehuurd, kon zich inschrijven bij de kopersvereniging, opgericht op 21 augustus 2002. De inlegprijs was 500 euro, ‘om het de mensen niet al te makkelijk te maken’. Na twee weken werd de inschrijftermijn gesloten. Er waren 38 actieve leden. ‘Dus hadden we 38 woningen nodig. Aangezien de gemeente had toegezegd voor de vraag te bouwen, was het aan de gemeente om die inspanning te verrichten.’
Zodra de bouwplannen zijn afgerond, worden ze bij de gemeente ingediend. De verwachting is dat de bouw over zes maanden kan beginnen. De woningen zijn exclusief voor starters. Voor senioren is in Casteren een ander plan in de maak. ‘Dat gaat de goede kant op,’ meldt Verhoeven, lsquo;maar gaat het alsnog niet door, dan komen er vier of vijf seniorenwoningen aan de Zandstraat.’ De woningen worden gedurende vijf jaar in drie fases gebouwd. Via een loting heeft de vereniging achterhaald wie wanneer een woning wil betrekken.
Van de verenigingsleden wordt grote inzet gevraagd. Verhoeven: ‘Het project vereist een bepaalde instelling. Je doet ’t niet alleen, maar samen. Je moet er veel energie en tijd insteken. Je bent niet bekend met de werkwijze van de gemeente, met die van de architect, met die van het bureau BIEB (Bouwen In Eigen Beheer). Je weet niet hoe je een vergadering moet houden, wat je moet bespreken. En dan de problemen die onderweg opkomen – zonder de deskundige hulp van BIEB, zouden we met de handen in het haar zitten. Iedereen moet wennen; alles is totaal onbekend. Maar je leert er veel van en je krijgt er ook iets prachtigs voor terug: een betaalbare, geschikte, zelf bedachte woning.’
‘Het blijft niet bij die woningen’, haakt Coppens enthousiast in. ‘De starters richten niet alleen hun individuele woning in, óók hun sociale woonomgeving. Ze maken helemaal een eigen plan, ze richten een wijk in die van hen wordt. Dat is net zo uniek als het bouwen van de woningen alleen al. Als je in een wijk een huis koopt van een projectontwikkelaar, koop je een plekje in die wijk. Daar heb je veel minder binding mee dan wat deze jongelui doen. Dat is heel essentieel.’
Uit andere kernen hebben jongeren al kritiek geuit op de gemeente. In de trant van: de starters in Casteren krijgen een voorkeursbehandeling en worden gesubsidieerd. Coppens: ‘En dat is per se niet waar. De bijdrage van de gemeente is juist erg gering. De starters worden niet gesubsidieerd. Doordat ze er onnoemelijk veel tijd en energie in steken, hoeven vele traditionele kosten niet te worden gemaakt. Zij zorgen er zelf voor dat het totale bouwen veel goedkoper wordt. Daardoor hebben die woningen zo’n lage prijs.’
Coppens verdedigt de starters ook anderszins. ‘Deze jongens hebben een jaar geleden de draad opgepakt, op een moment dat niemand in Casteren geloofde dat het een succes zou worden. “Spielerei” noemden ze het Zandstraatproject. Het leuke van die kritiek is dat nu anderen kennelijk beginnen in te zien dat het project ook in andere kernen interessant is voor starters en senioren. Wij hebben als dorpsraad al gezegd: Als dit project een succes wordt, moet je het niet blijven noemen als exclusief geschikt voor kleine kernen. Wat wij doen, kan ook werken in wijken van grote steden. We willen ’t breder gaan noemen. Daardoor wordt het politiek draagvlak ook meteen groter.’
Hij schetst de uniciteit van het Zandstraatproject. ‘Vroeger ging je naar de gemeente en vroeg je of je voor een bepaalde locatie in aanmerking kon komen. En dan ging er een hele machinerie lopen. Nu hoeft dat niet meer. De gemeenten hoeft alleen maar het plan te toetsen aan de randvoorwaarden, alleen maar ja of nee te zeggen. Alles hebben deze jongeren zelf geregeld en uitgezocht. Ze hebben hun eigen verantwoordelijkheid genomen en dát is het vernieuwende eraan. Het is geen wonder dat gemeenteambtenaren moesten wennen. Er waren ook momenten in het proces dat we van de gemeenteambtenaren meer last dan steun hadden, omdat ze zo vastzitten aan hun traditionele denkpatroon.’
In Casteren zelf heerste ook scepsis. Coppens: ‘Toen de eerste plannen werden besproken, was er totaal geen interesse. De mensen vertrouwden het niet. Ze zeiden: “De politiek doet toch wat ze zelf willen.”’ Die argwaan is nu verwaterd, steeds meer dorpelingen uiten lof. Al blijven er ‘krachten tegen’, niet in het dorp, maar onder projectontwikkelaars, aannemers en architecten. Logisch, vindt Coppens: ‘Deze partijen voelen zich bedreigd omdat ze hun marge zijn kwijtgeraakt. De starters zijn zelf projectontwikkelaar geworden.’ De weerzin deert hem niet. ‘In onze beleving is dit de enig haalbare en meest moderne vorm van sociale woningbouw.’
door Gert van Engelen, verschenen in Lokaal Bestuur juli/augustus 2003
