Starters op de woningmarkt
Afgelopen zaterdag 1 juli stond in de Volkskrant een flink artikel van Pieter Hilborst over betaalbaar particulier opdrachtgeverschap. Uitgelegd wordt hoe ook starters een goedkope woning kunnen bouwen geheel naar eigen smaak. Voor diegene die geen abonnement hebben op de Volkskrant: Lees het gehele artikel 'Niet rijk, toch een huis naar eigen smaak: Bewoners als projectontwikkelaars' hieronder.
Het kan anders. Starters op de woningmarkt kunnen op zijn best een confectiehuis bemachtigen, maar met een beetje samenwerking en inspanning is iets veel leukers mogelijk.
Confectie op maatpak?
Een woning is meer dan een dak boven je hoofd. Met je huis laat je zien wie je bent. Het is volgens René Scherpenisse, directeur van de SEV, de Stuurgroep Experimentele Volkshuisvesting, een middel om je identiteit uit te drukken. Net als de kleren die je draagt. Een nieuwbouwwoning moet daarom geen confectiehuis zijn.Het moet jouw huis worden. Projectontwikkelaars beseffen dat ook. Ze gaan daarom steeds meer ‘consumentgericht bouwen’. Veel stelt dat volgens Scherpenisse niet voor. ‘Dat betekent dat de toekomstige koper de kleur van de tegels mag uitkiezen.’
Steeds meer mensen willen het liefst zelf het ontwerp van hun huis kiezen. Dat is een privilege dat nu alleen voor de rijken is weggelegd. Zijn kunnen een kavel kopen, een architect in de armen nemen en een aannemer inhuren. Voor de meeste kopers is dat veel te duur. Voor starters op de woningmarkt is de situatie nog dramatischer. Zij moeten al blij zijn als er een woning vrijkomt die ze kunnen betalen. Er is immers een groot tekort aan goedkope koopwoningen. Zij kunnen zich de luxe niet permitteren om een huis naar eigen smaak te ontwerpen.
Hoe kan het beter?
De SEV wil dat ook starters op de woningmarkt en ander minder kapitaalkrachtige kopers zelf hun huis bouwen. Dat kan als toekomstige bewoners zich verenigen en gezamenlijk optreden als projectontwikkelaar. In Bladel hebben ze al met dit model geëxperimenteerd. ‘Woningen die in Bladel vrij kwamen, werden steevast verkocht aan yuppen van buiten het dorps,’ vertelt Frits Pijnenburg, tot voor kort wethouder voor de PvdA. Hij heeft in de dorpskern Casteren een bouwkavel beschikbaar gesteld voor 34 eengezinswoningen voor starters op de woningmarkt. Een vereniging van toekomstige bewoners mocht zelf bedenken wat voor woningen ze wilde bouwen. De gemeente gaf 30 procent korting op de grondprijs. De enige eis van de gemeente was dat de leden van de vereniging uit Bladel kwamen en nog geen eigen woning hadden.
Goedkoop bouwen
Chris Swaanen (31) woont inmiddels in de Zandstraat in Casteren. Hij is zelfs voorzitter van de Vereniging voor Eigenaren. Gezamenlijk hebben ze het ontwerp van de woningen gekozen en bepaald waar groen moest komen en waar parkeerplaatsen. Voor hem was het een buitenkansje. De woningen die in Bladel vrij kwamen kon hij niet betalen. De gemiddelde kostprijs van de huizen in de Zandstraat is 122 duizend euro. Op de markt zouden de huizen ongeveer 200 duizend euro opbrengen. Uit onderzoek in opdracht van de SEV blijkt dat huizen waarvan bewoners gezamenlijk de projectontwikkelaar zijn, steevast 20-40 procent goedkoper zijn. En daarbij zijn de kortingen die de gemeenten op de grondprijs geven niet meegerekend. Swaanen is wel verplicht om, als hij vertrekt, zijn huis te verkopen aan de woningcorporatie. Van een eventuele waardestijging krijgt hij de helft. Zo blijven de woningen beschikbaar voor starters.
We doen alles zelf
In Bladel komt het initiatief van de gemeente. De jongeren van Villa Corsini uit Almere hebben zelf het intiatief genomen. Steven van Wel (23) en Alex van Oogen (30) kwamen drie jaar geleden op het plan om een villa te bouwen met appartementen voor studenten. Dat plan hebben ze moeten laten varen. Maar ze hebben nu wel een realistische variant van Villa Corsini. Ze hebben van de gemeente een kavel gekregen in Waterwijk. In november start daar de bouw van 16 woningen. Alle leden van de vereniging moeten meehelpen. ‘We doen alles zelf,’ zegt van Wel, ‘het contact met de gemeente, met de architect, collectieve offertes aanvragen voor onze hypotheken. Straks gaan we kijken of we bij keukenboeren kortingen kunnen bedingen.’
Ze hebben ook zelf de voorfinanciering geregeld. Dat is vaak een probleem, omdat de bank dan nog geen hypotheek kan of wil verstrekken. De SEV bepleit dat woningcorporaties bij zulke initiatieven als achtervang optreden. Voor de Vereniging Corsini was dat niet nodig. ‘Wij hebben met een vlotte babbel een bank overtuigd om ons geld te lenen.’
Wat levert het op?
Projectontwikkelaars zijn altijd beducht voor huizen die ze niet kwijtraken. Ze bouwen daarom liever voor de gemiddelde koper. Toekomstige bewoners hebben daarentegen de vrijheid om eigenzinnige keuzes te maken. Volgens Peter van der Gugten directeur van Proper-Stok Ontwikkelaars gebeurt dat ook. In Terbregge in Rotterdam hebben zij geëxperimenteerd met nieuwbouw waarbij de bewoners opdrachtgever zijn. ‘De bewoners wilden ruimte reserveren voor een gemeenschappelijke binnentuin. Sommige bewoners wilden de woonkamer op 1 hoog om beneden te kunnen werken. Als projectontwikkelaar durf je niet snel zulke keuzes te maken.’
Sociale samenhang
Een bijkomend voordeel van de werkwijze is dat het de sociale betrokkenheid van de toekomstige bewoners versterkt. In Casteren is gelijk een bewonersvereniging opgericht. ‘Afgelopen zondag hadden we onze eerste buurtbarbeque,’ vertelt Swaanen, ‘het was een prachtige inwijding, jammer alleen dat het takkeweer was.’
Wat zijn de risico’s?
Bij de vereniging Corsini zijn sommige mensen afgevallen omdat ze terugschrokken van de hoeveelheid werk. Maar dat betekent volgens Scherpenisse niet dat deze aanpak alleen geschikt is voor de happy few. Met professionele begeleiding kunnen ook lager opgeleiden het heft in eigen hand nemen. In Bladel is na Casteren een nieuw project gestart in de dorpskern Neterse. Daar hebben de leden niet alleen koop, maar ook huurhuizen gebouwd. Eén van de fanatieke leden is een dame van 81 jaar.
Het is ook niet zo dat bouwprojecten van toekomstige bewoners langer duren dan de gebruikelijke bouwprojecten. Volgens Scherpenisse is het grootste probleem dat in Nederland de woningbouw volledig is geïnstitutionaliseerd. ‘Gemeenten doen liever zaken met woningcorporaties of ontwikkelaars. Dat is lekker makkelijk. Bewoners vinden ze maar lastig. Als dat niet verandert, blijven projecten waarbij bewoners de opdrachtgever worden een uitzondering.’
Pijnenburg vindt daarom dat de bewoners standaard de vrijheid moeten krijgen om gezamenlijk als projectontwikkelaar op te treden. ‘Als een wethouder het anders wil aanpakken, moet hij met een goed verhaal komen waarom hij bewoners niet in staat acht en het ouderwets wil aanpakken.’
Artikel van Pieter Hilhorst uit de Volkskrant, het Betoog 1 juli 2006
