Stel: je wilt een CPO-project realiseren en je hebt een perceel op het oog, maar je project past niet in het bestemmingsplan (uitleg over het bestemmingsplan vind je hier). Zijn er dan mogelijkheden om het project tóch te realiseren? Het antwoord op de vraag vind je in dit artikel.
Er zijn grofweg twee mogelijkheden om een, project te realiseren dat niet past in het bestemmingsplan, namelijk:
- toestemming verkrijgen om af te wijken van het bestemmingsplan, of
- medewerking verkrijgen van de gemeente voor een wijziging van het bestemmingsplan.
In dit artikel wordt ingegaan op de eerste mogelijkheid: afwijken van het bestemmingsplan.
(De tweede mogelijkheid wordt in een afzonderlijk artikel toegelicht.)
Er zijn drie mogelijkheden om af te wijken van het bestemmingsplan, te weten:
- afwijken middels een ‘binnenplanse afwijking’;
- afwijken o.b.v. de ‘kruimelregeling’;
- afwijken middels een ‘buitenplanse afwijking’.
De drie mogelijkheden worden hierna toegelicht.
Binnenplanse afwijking
In het bestemmingsplan is vastgelegd of, en onder welke voorwaarden, er afgeweken kan worden van het bestemmingsplan: de ‘afwijkingsregels’. De gemeente bepaalt zelf of aan een verzoek om een binnenplanse afwijking al dan niet tegemoet gekomen wordt; de gemeente heeft daarin ‘beleidsvrijheid’. Je kunt dus nergens op rekenen.
Meestal gaat het om kleine afwijkingen, zoals het beperkt vergroten van de bouwmogelijkheden. Als de bestemming van het perceel gewijzigd moet worden, bijvoorbeeld van ‘agrarisch’ naar ‘wonen’ dan kan dat niet met een binnenplanse afwijking. De bestemming kan nooit met een binnenplanse afwijking gewijzigd worden.
Kruimelregeling
In een beperkt aantal bijzondere gevallen kan een omgevingsvergunning worden verleend in afwijking van het bestemmingsplan. Die gevallen - de zogenaamde kruimelgevallen - zijn vastgelegd in het Besluit omgevingsrecht (Bor). De lijst waarin ze zijn opgesomd wordt ook wel ‘kruimellijst’ genoemd’. De lijst is ‘limitatief’, ofwel: gevallen die niet op de lijst genoemd worden komen niet in aanmerking voor de kruimelregeling.
Voor de CPO-projecten zal de kruimelregeling meestal geen soelaas bieden: een voorwaarde voor de toepassing ervan is namelijk dat het aantal woningen niet mag toenemen.
Buitenplanse afwijking
Het verkrijgen van toestemming voor een buitenplanse afwijking lijkt sterk op het wijzigen van een bestemmingsplan. Er moet - net als bij een bestemmingsplan - een ‘ruimtelijke onderbouwing’ worden opgesteld en er moeten allerlei onderzoeken worden uitgevoerd (geluid, flora en fauna, stikstof, bodemverontreiniging, etc.). Met de ruimtelijke onderbouwing en de onderzoeken moet worden aangetoond dat het project voldoet aan de eisen van een ‘zorgvuldige ruimtelijke ordening’. De kosten van het laten opstellen van de ruimtelijke onderbouwing en het uitvoeren van de onderzoeken komen voor rekening van de aanvrager. Hou er rekening mee dat de gemeente kan eisen dat de aanvrager ook een financiële vergoeding betaalt: het ‘kostenverhaal’.
Een buitenplanse afwijking wordt vergund met een ‘omgevingsvergunning voor de activiteit afwijken van het bestemmingsplan’. De aanvraag voor die vergunning kan je tegelijkertijd doen met de aanvraag voor de bouwvergunning (‘omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen’) of apart. Let op: je kunt niet eerst de aanvraag bouwvergunning doen. Dat kan alleen samen met de ‘afwijkingsaanvraag’ of nadat de vergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan is verleend.
De procedure voor het verlenen van de afwijkingsvergunning duurt 26 weken (de ‘uitgebreide procedure’), te rekenen vanaf het indienen van de aanvraag. De onderzoeken en de ruimtelijke onderbouwingen moeten dan afgerond zijn en dat kost ook tijd.
Al met al is het een hele onderneming die ook nog eens afhankelijk is van de houding van omwonenden. Als zij bezwaar hebben tegen jullie project kan dat een behoorlijke vertraging veroorzaken en mogelijk zelfs - als zijn in het gelijk gesteld worden - het einde van het project betekenen.
