Wat is eigenlijk een Vereniging van Eigenaars? En hoe werkt zo’n vereniging in de praktijk? Wanneer krijg je er als woningeigenaar mee te maken? In dit artikel gaan we dieper op deze materie in.
Splitsing in appartementsrechten
Als je een gedeelte van een groter gebouw wilt verkopen, moet je dit gebouw eerst juridisch splitsen. Een splitsing in appartementsrechten wordt vastgelegd in een splitsingstekening en een splitsingsakte. Op het moment dat een notaris de splitsingsakte passeert ontstaat automatisch de Vereniging van Eigenaars.
Splitsingstekening
In de splitsingstekening is aangegeven hoe een gebouw fysiek wordt gesplitst. De delen die bestemd zijn voor uitsluitend gebruik door de toekomstige eigenaar, zoals een woning of een parkeerplaats, worden in de tekening omkaderd en voorzien van een nummer (het indexnummer). De overige delen zijn gemeenschappelijke delen en bedoeld voor gezamenlijk gebruik. Denk bijvoorbeeld aan de hoofdentree of een noodtrappenhuis.
Splitsingsakte
In de splitsingsakte wordt met verwijzing naar de splitsingstekening geregeld hoe het gehele gebouw door de eigenaren wordt onderhouden en beheerd. De eigenaren zijn allemaal verplicht lid van de Vereniging van Eigenaren. De VvE is dus geen gewone vereniging waarvan je vrijwillig lid bent en je lidmaatschap altijd kunt opzeggen. Elke eigenaar is zelf verantwoordelijk voor het onderhoud van zijn privégedeelte. De VvE is verantwoordelijk is voor het onderhoud en beheer van de gemeenschappelijke gedeelten.
Servicekosten en breukdelen
De kosten die de VvE moet maken om het gebouw goed te onderhouden, worden door de eigenaren bijeengebracht. Iedere eigenaar betaalt de VvE hiervoor meestal maandelijks een bedrag aan servicekosten. In de splitsingsakte is vastgelegd, welk aandeel iedere appartementsgerechtigde in de totale kosten heeft. Een ander woord voor dit aandeel is het breukdeel. Een eigenaar van een grote woning betaalt meestal een hoger bedrag aan servicekosten dan een eigenaar van een kleine woning. In een splitsingsakte kan ook worden vastgelegd dat sommige kosten gelijkelijk over alle eigenaren worden verdeeld. Denk bijvoorbeeld aan de administratiekosten.
Bestuur en leden
Het bestuur van een VvE (meestal enkele leden) wordt benoemd door de ledenvergadering, alle eigenaren samen. In de splitsingsakte is vastgelegd hoe de stemverhouding in de ledenvergadering is geregeld. In sommige VvE's heeft iedere eigenaar één stem, in andere VvE's hebben eigenaren van grotere woningen meer stemrecht dan eigenaren van kleine woningen. De stemverhouding is dan meestal afgeleid van de breukdelen. Hoe meer een eigenaar in de kosten bijdraagt, hoe zwaarder zijn stem bij het nemen van besluiten meeweegt.
Gemeenschappelijke gedeelten
De VvE is verantwoordelijk voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten. Vaak gaat het dan bijvoorbeeld om de fundering, de gevels, de lift, het dak, de algemene technische installaties en dergelijken. In de splitsingsakte wordt zo precies mogelijk aangegeven welke gebouwonderdelen tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren en voor welke (privé)delen de eigenaren zelf financieel verantwoordelijk zijn.
Modelreglement
In de splitsingsakte wordt dus eigenlijk formeel geregeld welke afspraken de eigenaren in een gebouw met elkaar hebben. Om deze afspraken niet allemaal in een splitsingsakte te hoeven opnemen, is een landelijk geldend modelreglement van kracht. Het laatste modelreglement dateert van 2017. In iedere splitsingsakte wordt naar een modelreglement verwezen. In de akte hoeft dan alleen nog maar te worden beschreven op welke onderdelen van dit model wordt afgeweken.
Meerjarenonderhoudsplan en reservefonds
VvE’s zijn tegenwoordig verplicht een meerjarenonderhoudsplan te hebben en te sparen voor het uitvoeren van toekomstig onderhoud. Een deel van de servicekosten die bij de eigenaren in rekening worden gebracht, wordt op een spaarrekening gezet, zodat de VvE in staat is grotere uitgaven te doen. In het meerjarenonderhoudsplan is op een rij gezet welke gebouwonderdelen op welk moment onderhoud nodig hebben of vervangen moeten worden. Op basis hiervan kan een redelijk nauwkeurige meerjaren-onderhoudbegroting worden opgesteld.
VvE-beheerder
De eigenaren in een gebouw kunnen een externe partij aanstellen als VvE beheerder. VvE beheerders kunnen de bestuurstaken verlichten, de servicekosten maandelijks bij de eigenaren innen, de financiële administratie doen, een meerjarenonderhoudsplan laten opstellen, het technisch onderhoud verzorgen, etc. Een VvE-beheerder wordt meestal voor een bepaalde tijd aangesteld en voert zijn werkzaamheden in opdracht van de VvE uit.
Wijziging splitsing
Het wijzigen van een splitsingsakte is een tijdrovend en ingewikkeld traject en het is verplicht daar een notaris bij te betrekken. Wanneer je in een CPO-project als bouwgroep zelf beslissingen moet nemen over de inhoud van de splitsingsakte, is het goed je te realiseren dat het een belangrijk document is waarin je je als toekomstige Vereniging van Eigenaars geen fouten kunt premitteren.
