Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb)

Naar verwachting wordt op 1 januari 2023 de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) van kracht. De Wkb heeft gevolgen voor individuele zelfbouwers en voor CPO-projecten met grondgebonden woningen. 

Gefaseerde invoering - in eerste instantie nog niet voor appartementen

Ten tijde van de invoering zal de Wkb in eerste instantie nog niet voor alle bouwwerken gelden. Voorlopig geldt de wet nog niet voor appartementen. Voor grondgebonden woningen (eengezinswoningen) wordt de wet wél direct van kracht. Het maakt daarbij niet uit of het gaat om een enkele woning (individuele zelfbouw) of een groter project (CPO); in alle gevallen geldt de Wkb voor ‘grondgebonden’ woningen.

Kwaliteitsborger

In praktische zin  betekent het invoeren van de wet voor de zelfbouwer met name dat er een onafhankelijke ‘kwaliteitsborger’ bij het project betrokken moet worden. De kwaliteitsborger ziet toe op de kwaliteit van het bouwplan en de uitvoering ervan. De kwaliteitsborger kan werken in opdracht van de aannemer of van de opdrachtgever (kavelkoper of bouwgroep). In de meeste gevallen zal de aannemer e.e.a. regelen (zie ook hierna onder ‘kwaliteitsborging en afbouwgarantie’).

‘Dossier bevoegd gezag’

In de Wkb wordt bepaald dat er bij de oplevering een dossier wordt opgesteld ten behoeve van het ‘bevoegd gezag’ (de instantie die de omgevingsvergunning heeft afgegeven). Zonder dit dossier mag de woning niet in gebruik genomen worden.  Het opstellen van het dossier is een taak voor de kwaliteitsborger.

Kwaliteitsborging en afbouwgarantie

De meeste zelfbouwwoningen worden gebouwd onder toepassing van een ‘afbouwgarantie’. Hypotheekverstrekkers eisen dat. De garantie-instellingen die afbouwgaranties verzorgen zijn Woningborg, SWK en BouwGarant. Het bouwen onder afbouwgarantie zal in de praktijk betekenen dat de garantie-instelling de kwaliteitsborging verzorgt of in ieder geval kán verzorgen.

Kwaliteitsborging en casco-oplevering

Vaak wordt een zelfbouwwoning ‘casco’ opgeleverd. Dat betekent dat op het moment dat de aannemer de woning oplevert, een aantal werkzaamheden nog moet worden uitgevoerd. Meestal gaat het om de keukeninrichting en eventueel om sanitair en de afwerking van wanden. Maar het kan ook gaan om werkzaamheden die moeten zijn uitgevoerd om te voldoen aan de voorwaarden van de omgevingsvergunning, bijvoorbeeld de elektrische installatie, of een deel daarvan (we noemen dat verder voor het gemak ‘verplichte werkzaamheden’). Mocht je van plan zijn een aantal verplichte werkzaamheden zelf te uit te (laten) voeren en de aannemer is opdrachtgever voor de kwaliteitsborger, dan moet er iets geregeld worden.  Er kan immers pas een compleet ‘dossier bevoegd gezag’ worden ingediend als alle verplichte werkzaamheden zijn uitgevoerd. Dat betekent dat je zelf opdracht moet geven aan een kwaliteitsborger of een aanvullende opdracht moet verstrekken aan de kwaliteitsborger van de aannemer.

Kosten

Het is nog niet duidelijk wat de financiële gevolgen voor zelfbouwers zullen zijn. De betrokkenheid van een kwaliteitsborger kost geld. Daar staat tegenover dat de kosten van de omgevingsvergunning (leges) omlaag zullen gaan.

Verbouwingen

De Wkb gaat niet alleen gelden voor het bouwen van woningen maar ook voor verbouwingen waarvoor je een omgevingsvergunning nodig hebt, ook al gaat het - qua bouwkosten - om een beperkt bedrag.