Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO)
Gepubliceerd: 10-05-2004 Laatste update: 25-12-2018

Collectief opdrachtgeverschap kan aantrekkelijke woningen voor meer mensen betaalbaar maken, meent de Utrechtse architect Jacques van Klooster. De beschikbaarheid van grond vormt de grootste belemmering omdat grondeigendom bepaalt wie er mag bouwen.

cpo levert kostenbesparing op

De afgelopen jaren heeft hij in Leidsche Rijn nog wel twee relatief kleine projecten van de grond gekregen. In Houten is nog een reststukje beschikbaar waarop hij 24 woningen in jaren-dertigstijl bouwt. Deze huizen kosten 176.000 euro inclusief btw. Daarvoor krijgt de koper een inhoud van 458 kubieke meter, en 134 vierkante meter vloeroppervlak. Vergelijkbare huizen heeft hij in de buurt gevonden voor een kleine 100.000 euro meer. In Amstelveen hetzelfde beeld: vergelijkbare huizen, op gelijke kavels, met een inhoud van respectievelijk 299 en 315 kuub kosten 135.600 en 234.700 euro. “Laat die ontwikkelaars maar vertellen waarvoor ze dat vele extra geld nodig hebben.”
Jan Walrecht van Bouwen in Eigen Beheer (BIEB) constateert dat al sinds dit bureau in 1983 begon met het collectief opdrachtgeverschap, er een duidelijk voordeel is voor de koper. “Aanvankelijk scheelde het zo’n 15 tot 20 procent. Toen de huizenprijzen omhoog schoten, is dat verschil opgelopen.”

lagere grondkosten?

Over de vergelijking met het ontwikkelaarsproject in Amstelveen, kan Neprom-directeur Jan Fokkema wel uitleg geven, in samenspraak met de betrokkenen uit zijn achterban. “Alleen in de grondkosten zit al bijna 40.000 euro verschil.” Verder zou het afbouwpakket van Van Klooster een hoop uitmaken in prijs. Daarmee is het voordeel bij de zelfbouwers in zijn ogen voor een groot deel verklaard. Overhead, makelaarskosten en het risico van de ontwikkelaar moeten ook betaald worden, weet hij, “maar dat is in dit geval beslist niet het grootste bedrag. Kijk ook maar naar de rendementen van ontwikkelaars, daar vind je echt geen extreme bedragen.”

geen transparantie 

Dat opgelopen marktprijzen hebben geleid tot excessieve winst voor projectontwikkelaars is inderdaad niet gezegd, weet Van Klooster. “Het is nooit gelukt daarover duidelijkheid te krijgen. Transparantie is ver te zoeken. Misschien hebben de ontwikkelaars gewoon een dure manier van werken. Op Vinex-locaties haken momenteel projectontwikkelaars af omdat het met hun aanpak niet meer lukt. Maar als ontwikkelen blijkbaar zoveel kost, moeten we ons afvragen of we op die manier moeten doorgaan.”

risico ontwikkelaar belangrijke kostenpost

Ook Walrecht is ervan overtuigd dat het risico van de ontwikkelaar een belangrijke kostenpost is waarvoor de koper opdraait. “In de bouw- en ontwikkelingswereld wordt geklaagd dat je voor anderhalve ton geen goede starterswoning kunt bouwen. We hadden ons bij de ontwerpopdracht voor Casteren gericht op de grens van 158.000 euro die de gemeente daar stelt voor zulke woningen. Bij de aanbesteding is vervolgens gebleken dat de bouw nog goedkoper kan. Opzienbarend”, noemt hij het behaalde voordeel bij deze huizen, die zijn getaxeerd op een marktwaarde van krap twee ton.
Omdat het gaat om zogeheten starterswoningen, geeft de gemeente een korting van 100 euro op de gangbare grondprijs van 300 euro.

grote prijsverschillen

Daartegenover staat dat de huizen een relatief grote tuin krijgen, zegt Walrecht. De percelen zijn 178 vierkante meter. “Dat is voor dit type woningen veel.” Verder krijgen ze een epc van 0,8 in plaats van de gangbare 1,0. “Een eis die deze gemeente stelt. Zo wordt warmte uit afvalwater teruggewonnen door warmtewisselaars.” Van Klooster zegt van de grote prijsverschillen niet op te kijken. Zijn concept voor particulier opdrachtgeverschap dateert uit de jaren zeventig. Doel was toen kopers van eenvoudige woningen wat meer keuzevrijheid te geven. Dat betekende bijvoorbeeld dat de huizen werden geleverd zonder keuken en sanitair. Daarom heetten het ‘afbouwwoningen’.
Destijds was dit een belangrijke stap voorwaarts voor mensen die hun eigen stempel op het interieur wilden drukken. “Het kostenvoordeel was toen nog niet belangrijk”, weet hij. “Dat is pas gekomen toen de marktprijzen omhoog schoten.”
Fokkema stelt daartegenover dat er ook legio projecten van de grond komen waarbij ontwikkelaars beneden de marktwaarde woningen aanbieden, in sommige gevallen gekoppeld aan een anti-speculatiebeding.

premie

SEV’er Sander Gelinck vergelijkt wat er op de Vinex-locaties verschijnt met de vroegere premiekoopwoningen. Die waren een stuk goedkoper. Deels door de premies: “Bij de A- en B-woningen moesten alle partijen geld bijleggen, deels afkomstig van duurdere woningen die dan ook moesten worden gebouwd. Maar de premie C-woningen van – eind jaren tachtig – 195.000 gulden, waren marktconform. Dat was toen het scherpste wat de markt kon bieden. Voor een vergelijkbaar huis betaal je nu op Vinex-locaties het twee- tot drievoudige.

veel woningen onbetaalbaar

Van Klooster onderstreept dat hij niets heeft tegen winst maken. “Integendeel. Maar als je kijkt wat het bouwen van een huis dezer dagen echt kost en de marktprijs staat daar ver van af, dan moeten gemeenten en ontwikkelaars zich daarover wel zorgen maken. Er zijn heel veel mensen die geen huis kunnen kopen omdat het te duur is.”
“Ik hoop niet”, besluit hij, “dat het enige antwoord daarop zal zijn dat er woningen van 60 vierkante meter worden gebouwd. Een starter moet ook een tijdje in het nieuwe huis kunnen blijven wonen. En niet meteen weer te krap zitten als, bijvoorbeeld, het eerste kind komt.”

Geld en grond

De Stichting Architecten Onderzoek Wonen en Woonomgeving (Stawon) heeft zich ooit gebogen over de kwaliteit van de woningbouw op Vinex-locaties. Uit dit onderzoek kwam naar voren dat de oplopende grondprijs remmend werkt op de kwaliteit. Vaak bleek budgettaire krapte een reden om niet de beoogde kwaliteit te realiseren, aldus Stawon-voorzitter Cees de Wit. “De lucht die in de markt zat, is in plaats van in kwaliteit in de grondprijzen gestoken.”
Dat dit ontwikkelaars en gemeenten slapend rijk heeft gemaakt, betwijfelt hij echter. “Bij voorcalculaties lijkt een ontwikkelaar er vaak goed uit te komen, maar hij kan er vervolgens toch op toeleggen. Dat komt door de inefficiënte werkwijze.” Hij wijst op de hoge kosten die de voorbereiding met zich meebrengt.
Ook de voorfinanciering van grondposities ziet hij als een kostenopdrijver. Ontwikkelaars kopen gronden lang voor er mogelijk wordt gebouwd. “Dat moeten ze wel, anders komen ze niet aan de bak.” De rek blijkt nu echter uit de markt: “Iedereen dacht destijds: we gaan bouwen voor de top van de markt en er hoge prijzen voor vragen, dan stroomt het geld wel binnen. Dat blijkt dus tegen te vallen.”
Neprom-directeur Jan Fokkema bestrijdt dat zijn achterban niet efficiënt werkt. “Ik zie ook zelfbouwprojecten waarin professionele begeleiders handenvol tijd steken, vaak nog zwaar gesubsidieerd, waarbij dan ook nog de ontwikkelaar van een nabijgelegen project, of corporatie, het risico van de onverkochte woningen in het zelfbouwproject moet opvangen.” De vroegtijdige verwerving heeft er in zijn ogen verder toe geleid dat gronden relatief goedkoop zijn verkregen en tegen lage kosten aan de gemeente konden worden overgedragen.
Fokkema beklemtoont dat de eventuele lucht in de markt nog het best via de grondprijs bij de gemeente terecht kan komen, ten behoeve van publieke doelen. Anders heeft de eerste bewoner wel een voordeel maar volgende bewoners niet meer; die betalen weer gewoon de marktprijs. “Het is een schande dat er zelfbouwprojecten zijn waar de eerste kopers niet eens de nieuwe woning betrekken maar die meteen al bij oplevering met forse winst doorverkopen.”
Om die reden worden starterswoningen meer en meer aangeboden in de vorm van sociaal gebonden verkoop. Deze eigendomsvorm gaat verder dan een anti-speculatiebeding dat maar enkele jaren geldt. Het resultaat is dat de woning telkens opnieuw beschikbaar is voor de startersmarkt.