Een van de effecten van de woningdaling is naar de mening van Arie de Klerk dat men in het doolhof van de woningproductie makkelijk verkeerde dingen roept: zoals het gaan ombouwen van kantoren tot woonruimte. Of dat de kaarten worden gezet op aanjaagteams, die het zij nog maar eens gezegd, al heel lang niet meer bestaan.
genoeg betaalbare woningen
Waar eerst subsidie borg stond voor een continue productie, is productie nu afhankelijk van de grillen van de markt.
Ik ga even terug in de tijd. Het begon met Heerma, of eigenlijk al voor hem, want hij was natuurlijk ook een kind van z’n tijd. Men constateerde dat er eigenlijk genoeg betaalbare woningen waren.
bruteringsoperatie
Wel was er een groot financieel-administratief probleem. Dat leidde tot de zogenaamde bruteringsoperatie, die zoals bekend inhield dat alle schulden van de corporaties aan het rijk werden weggestreept tegen wat de corporaties nog van het rijk te goed hadden. Daarmee kwam een einde aan de gesubsidieerde woningbouw. Ook was het voornemen de huren in vier jaar tijd met 25 procent te laten stijgen. Voor de goede verstaander was het toen duidelijk: zorg dat je als huurder in een koopwoning komt. Omdat ook nog eens de rente begon te dalen en er op VINEX locaties ruimte beschikbaar kwam, schoot de productie omhoog. En de prijzen ook. Voor gemeenten en ontwikkelaars was dat nu pas echt marktwerking. De prijzen stegen zo sterk dat ze los kwamen te staan van de kwaliteit, althans dat meenden zij die verband waren blijven zien tussen de stichtingskosten en de prijs. Feit was dat het rijk ingreep.
imago Vinex-wijken
Toenmalig staatssecretaris Remkes stuurde aan op het openbreken van ontwikkelcontracten om zo tot meer kwaliteit te komen. Dat leidde tot vertraging, maar daar lag toen niemand wakker van, want de bomen groeiden immers tot in de hemel. Echter, het imago van VINEX begon te wensen over te laten, niet in de laatste plaats door de gemeentelijke rol bij de gronduitgifte.
Pavlov
In arren moede besloot Remkes het systeem van de residuele grondwaarde tot norm te verheffen. Te laat, want het tij was al aan het keren. Waar gemeenten zich eerst rijk rekenden, begonnen nu gaten te vallen in grondexploitaties. In eerste instantie konden die nog worden opgevangen met aangelegde reserves, vervolgens moest de opbrengst verhoogd worden door het bouwen in het duurdere segment, toen kwamen de bezuinigingen en uiteindelijk zetten ontwikkelaars de rem erop. Potentiële kopers keken toen al de kat uit de boom, zeker toen hun inkomensperspectief begon te schuiven. Het woord woningnood stak zelfs de kop weer op.
Bij het woord woningnood kijkt men al gauw naar het rijk. Het is een Pavlov reactie die stamt uit de tijd waarin de inzet van subsidiemiddelen de norm was. Maar bij het rijk is men tegenwoordig aan het verkeerde adres.
Gemeenten zijn iets minder afstandelijk, al belijden ze hun zorg vooral met de mond. Voor het lenigen van woningnood verwijst men naar de corporaties. Die hebben niet alleen de woningen, maar ook een sociale taak. Maar corporaties zijn inmiddels klem geraakt in hun eigen beeld van sociaal ondernemerschap. Met als effect dat nu zelfs in de gemeente die lange tijd voorop heeft gelopen in het bouwen aan beleid voor herstructurering (Den Haag) het fysieke proces van stedelijke vernieuwing stagneert.
gering
Waar zijn de lichtpuntjes? Zeker, er worden jaarlijks nog vele duizenden woningen gebouwd. Maar dat de nieuwbouwproductie terugkomt op het niveau van midden jaren negentig, ik geloof er niets van. Het politiek draagvlak is daarvoor te gering. Zelfs een verdubbeling van bouwlocaties en een forse deregulering, hoe vurig ook beide worden bepleit, zal het tij niet kunnen keren. De oplossing zal moeten komen van, meer kwaliteit, scherpere prijzen, particulier opdrachtgeverschap en het invullen van de gemeentelijke regie rol. En daar zou ik dan maar eens als de donder aan beginnen.
Arie de Klerk; Publicist over bouwen en wonen
Bron: Cobouw
